住房租赁企业迎来强监管

严跃进称，过去对租金的收取没有监管，导致资金方面出现了很多问题，监管账户的建立，有助于填补过去租金方面的监管问题

《意见》对交易备案、“高进低出”“长收短付”等行为进行管控，具有积极的导向，有助于规范市场经营，防范经营方面出现金融风险

4月26日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确了7方面监管措施 ，其中提出，要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。

据悉，这是自去年，多家长租公寓企业资金链断裂，北京、上海、杭州、深圳等多地发生中介拿钱跑路，房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况，严重侵害住房租赁当事人合法权益后，出台的首个针对长租公寓市场系统监管的政策，旨在对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。

长租公寓企业问题不断

“我现在对长租公寓企业已经失去信任了，宁可自己在小平台上找房东直租的房源。”在北京工作不久的江源（化名）向法治周末记者表示，去年经过与长租公寓企业两个多月的退租斗争后，就再也不敢轻信长租公寓了。

“当时那个房子我才住了不到4个月，租房公司居然让我无条件无赔偿的退租。”现在回忆起来江源还有不小的怨气，她的房子是2019年10月租住的，根据合约规定签了一年的合同。2020年2月，正是新冠肺炎疫情爆发后刚恢复工作的那段时间，江源刚回到北京住所就收到了长租公寓工作人员的清退信息，以房东不再出租为由要求她退租，并以疫情是不可抗力为由不予赔偿。

2020年2月，长租公寓企业清退住户、瞒骗房东的行为只是一个开始。同年8月，杭州、上海、成都等多地长租公寓相继被曝出跑路：8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也是一夜之间人去楼空……

2020年9月2日，广州市住房城乡建设局发布《住房租赁风险提示》指出，“高进低出”“长收短付”高风险经营行为极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，给房东和租客带来重大经济损失。

据悉，目前中国房屋租赁人数已超2亿人。新华网和自如友家公寓共同发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》预测，这一数字两年后将达到2.4亿人。

为加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展，住建部联合六部门发布《意见》，旨在从监管层面对长租公寓企业进行规范。

实际上，在《意见》出台之前，已有政策和文件对住房租赁市场进行规范和约束。

2019年住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，旨在保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益；2020年9月7日，住房和城乡建设部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》，内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。

加强从业管理

为避免不法企业和个人有意利用“高进低出”“长收短付”模式形成资金池，待积累大量资金后卷款跑路的情况。

《意见》要求加强从业管理。从事住房租赁经营的企业和转租住房10套（间）以上的自然人，应依法办理市场主体登记，并在开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息。

《意见》还要求，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月。支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

住建部有关负责人对此称，此条规定旨在避免“高进低出”，以低价换市场的行为，淘汰为资金池而盲目扩大规模的企业。因为“高进低出”是不可持续的，只能依靠扩大房源而维持运营，常常以资金链断裂为终结。

《意见》提出，开展住房租赁资金监管。规定企业单次收取租金超过3个月或者押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。住建部门会同金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监管。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者表示，此次《意见》对交易备案、“高进低出”“长收短付”等行为进行管控，直击长租公寓企业各类违规做法，具有积极的导向，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。

此外，严跃进认为《意见》对租金监管更明确，过去对租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，这也是金融风险的来源点。监管账户的建立，有助于填补过去租金方面的监管问题。

限制“租金贷”

很多“爆雷”跑路的房屋租赁企业为了套现，会建议租客使用“租金贷”支付多月房租。而江源就曾使用过“租金贷”。

“一次性付清全年房租会便宜一些，之前在中介的帮助下办理了租房的贷款，缴清了全年的房租。”自此，江源提前过上了还“房贷”的日子。被中介要求退租后，不仅每个月要还之前的房租贷款，还要重新找房子再交房租。那段时间，江原认为 “世界都是黑暗的”。

很多从事转租经营的轻资产住房租赁企业，会利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。

为治理行业乱象，《意见》要求，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

同时对金融机构提出要求，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。发放贷款时应明确向借款人告知相关业务的贷款性质、贷款金额、年化利率以及有关违约责任，切实保护借款人的知情权、选择权和公平交易权。

并提出，住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

严跃进向法治周末记者表示，此次政策对于租金贷款的管控更加规范和到位，从不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款和要求金融机构严格管理住房租赁消费贷款这两点看，“租金贷”被明确严管，而租赁消费贷款则依然被认可。这两者的区别在于，“租金贷”进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户，这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。