作者：蔡卫华 国土资源部不动产登记中心法律处处长
编辑:尹国光
《不动产登记暂行条例》及其实施细则起草过程中，人民银行、银监会、证监会等部门以及高校、信托公司等社会组织和公众都提出要建立不动产信托登记制度。笔者认为，有必要建立不动产信托登记制度，以现行的不动产登记制度为基础，借鉴抵押登记的做法办理信托登记，这不仅具有可行性，而且可操作性强。
一、建立不动产信托登记制度的必要性
不动产信托登记是对《信托法》和《物权法》相关规定的具体落实。《信托法》第10条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。”本条指明应予登记的是信托财产，且只对法律、行政法规规定应当办理登记手续的财产办理信托登记。根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。以不动产为信托财产的信托关系，在设立、存续和消灭过程中，皆产生了不动产权利变动的效果，应当依法进行登记。因此，建立不动产信托登记制度是对《物权法》和《信托法》有关规定的具体落实。
不动产信托登记有助于确认和公示信托财产，确保信托功能的实现。委托人将不动产设立信托后，通过办理不动产信托登记，可以确认该不动产属于信托财产，由此可以确保信托功能的实现。首先，通过登记明确了该不动产为信托财产，从而有助于区分信托关系所产生的债务与委托人、受托人以及受益人因固有财产而产生的债务，实现委托人设立信托的目的。其次，通过登记可以明确信托的受托人，从而在法律外观上表征受托人作为信托财产权利人的身份。再次，通过登记可以确认受益人对信托财产所享有的权利，从而确保了信托受益人的利益得以实现。最后，通过登记可以明确受托人管理信托财产的权限，从而有助于维护交易相对人的利益。
不动产信托登记有助于促进经济社会的健康稳定发展。现代信托制度已经成为一种经营管理财产最重要的手段，以特殊目的的信托在各类资产并购重组乃至破产中也得到了广泛的应用。在各种运用信托工具的场合也常常会涉及不动产信托，但由于《信托法》针对信托登记仅作了原则规定，具体的信托登记制度尚付之阙如，这导致信托登记陷入“有法可依、无法操作”的境地，从而使以不动产为信托财产的信托业务发展严重滞后。因此，建立不动产信托登记制度，能够促进不动产类信托业务的开展。
二、建立不动产信托登记制度的可行性
不动产统一登记制度的推行给不动产信托登记制度的建立创造了条件。在不动产统一登记之前，由于不动产信托登记信息分散在各个不同权属登记部门，实现信息共享和数据传输难度很大，不利于不动产信托登记的办理和对信托当事人的权益保护。随着《不动产登记暂行条例》的出台，不动产实现了登记机构、登记依据、登记簿册、登记信息平台的统一。这为不动产信托登记制度的建立提供了良好的基础条件。不动产信托登记可以统一在不动产登记机构办理，除了需要新设一页信托登记簿页活页之外，已有的登记申请审批表和证书证明样式不需要任何改动即可直接使用，这大大节约了不动产信托登记成本，有利于不动产信托登记制度的顺利推行。
域外有关不动产信托登记的立法和实践已提供了有益的经验。在引入信托制度之前，大陆法系国家和地区就已有完备的财产权登记制度和登记体系。但这种财产权登记制度没有考虑到信托财产的特殊性，为了维护信托财产的交易安全，大陆法系国家和地区才普遍建立了单独的信托登记制度。日本在《不动产登记法》中规定了不动产信托登记，我国台湾地区在“土地登记规则”中规定了土地权利信托登记规则，二者均在不动产登记簿之外单设信托登记簿来登载信托相关文件。这些立法和实践为我国不动产信托登记制度的建立提供了有益的经验。
三、不动产信托登记的具体制度设计
根据信托财产权是否发生转移，对不动产信托登记有两种制度设计：一是如果信托财产权发生转移，应当首先办理不动产权利转移登记，同时办理信托登记。在此种情形下，信托财产权登记到受托人名下，为其发放不动产权属证书，而给受益人发放不动产登记证明。二是如果信托财产权不发生转移，则直接办理信托登记，信托财产仍然登记在委托人名下，将登记事项记载于不动产登记簿，并在委托人的不动产权属证书上注记信托事项，为受托人和受益人发放不动产登记证明。
笔者认为，第二种制度设计更符合我国实际。一是符合现行《信托法》的规定。不动产信托登记是《信托法》所规定的内容之一，其实施理当与《信托法》的基本规定相协调。在现行《信托法》修改之前，除当事人另有约定以外，不动产信托关系中不宜将不动产权利转移或为其他处分予受托人以设立信托。不动产信托登记亦应在这一制度前提下得以实施，才能维护法律制度之间的协调统一。二是符合当事人基于我国税收制度作出的理性选择。由于我国目前没有针对信托的特别税收安排，如果委托人将不动产权利转移给受托人，必然面临巨额的所得税负担，这会影响当事人合理的商业安排。三是符合当事人关于不动产持有风险分担的商业安排。在受托人持有不动产的管理责任未经明确或未有妥善的制度安排时，受托人取得不动产所有权将面临较大的法律风险。
因此，笔者结合第二种制度设计以首次登记为例，将其登记程序详述如下：
1、申请人。不动产信托一般涉及三方当事人，一是信托财产的委托人，二是信托财产的受托人，三是信托财产的受益人。如果委托人同时是受益人，就只涉及两方当事人。
不动产信托登记申请也应当坚持共同申请的原则。一般应当所涉及的当事人都进行申请，由于登记完全是为受益人利益而为，受益人勿须申请。因此信托登记一般由委托人和受托人共同申请登记即可。
2、提交的材料。申请人办理不动产信托登记所要提交的材料包括：
（1）登记申请审批表；
（2）委托人和受托人等的身份证明材料、授权委托书；
（3）不动产权属证书；
（4）信托文件；
（5）法律、行政法规所规定的其他材料。
信托登记与抵押登记提交材料大致相同，不同的是，抵押登记需要提供主债权合同和抵押合同，信托登记需要提交的是信托文件。
3、受理。受理与其他登记事项一样。属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
4、审查。信托登记与其他登记在审查职责、原则与规则上基本是一致的，因此，登记机关原则上可以按照不动产登记的一般规定进行审查。其特殊之处在于，不动产信托登记所依据的文件是信托文件，包括信托合同与遗嘱等，应重点审查信托文件有关信托目的、信托事务管理方式等信托主要条款，以实现信托登记的目的。
5、登簿。登记机关审查申请材料的结果是确定予以登记或不予登记。对于申请材料符合要求予以登记的，应在不动产登记簿上记载信托事项，具体是将信托文件中规定的重要内容，例如信托目的、信托事务的管理方式等内容，记载于不动产登记簿内增设的“信托登记信息”页内。由于不动产登记簿采取活页的方式，信托登记信息可以单独设置一页进行记载之后加入不动产登记簿，对现行的不动产登记簿影响不大。
6、发证。登记机关将信托事项登簿后，在不动产权证书的“权利其他状况”栏内注记信托事项，并在“附记”栏内记载信托文件的主要内容。同时向受托人颁发不动产登记证明，以表彰受托人对于信托财产以及信托事务的权限。同时向受益人颁发不动产登记证明，以确认受益人对于信托财产所享有的受益权。信托文件中规定的重要内容同时记载于不动产登记证明。
不动产信托关系变更、转移、消灭的也可以参照抵押权登记办理相应的登记。如不动产信托文件主要内容变更的，应当办理变更登记。不动产信托内容变更登记完成的，应当将变更内容记载于不动产登记簿。不动产信托受托人变更或人数发生增减的，应当办理转移登记或变更登记。不动产信托受托人转移登记或变更登记完成的，应当向新受托人颁发不动产登记证明，收回原受托人的不动产登记证明。不动产信托关系消灭的，应当办理注销登记。不动产信托注销登记完成的，应当向委托人或者第三人核发没有权利负担的不动产权属证书，收回受托人或受益人的不动产登记证明。
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