作者：蔡卫华 国土资源部不动产登记中心法律处处长
最近，关于办理不动产登记排长队，房管部门和登记机构都要收取房产证等材料的相关报道频频见诸各种媒体。不动产登记需要哪些材料？房产证应该由谁收？住房继承是否必须提供公证文书？笔者就这些问题阐述如下：
一、申请登记需提交哪些材料有明确规定
《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第16条规定申请人应当提交的材料包括：“（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）《不动产登记操作规范（试行）》更是对不动产权利的登记以及不同类型的登记所需要的材料进行了细化。
按照上述规定，当事人申请登记，需要提交的主要是四类材料：
1.启动不动产登记程序的材料，一般是登记申请书，少数情况下是嘱托机关的嘱托文书，如人民法院的协助执行通知书等；
2.不动产登记当事人的身份证明材料，如申请人的身份证或者营业执照或者机构代码证等，当事人委托的，则需要授权委托书等；
3.不动产的自然状况的证明材料，主要是用以证明不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
4.不动产的权利状况的证明材料，主要是证明不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况等。
二、登记机关不得随意增收材料
《条例》第16条第6项“法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”，对登记申请材料进行了兜底性的规定。根据该项规定：一是地方法规、地方政府规章不得增设材料。《条例》在征求意见的过程中，有的地方建议把此项中的“行政法规”修改为“法规”，这样可以把地方性法规纳入进来，但是国务院法制办没有采纳此意见，从而将其范围严格限制在国务院颁布的行政法规。二是当事人申请登记需要提交的其他材料，必须是法律、行政法规以及《细则》规定的，否则当事人可以不提供。
为了简化程序，方便群众办事，2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》明确规定“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。2016年5月30日《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》，明确要求各地认真落实国办的上述文件规定：“对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料，不得要求当事人提供，不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。”
三、关于几个热点问题
办理转移登记的，原产权证书应由登记机构收取。按照《物权法》第11条的规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。权属证明在转移登记时就是原产权证书。《条例》第16条第1款规定了申请人应当提交的材料，其中第三项明确规定“相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。《细则》第38条第1款规定了申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当提交的材料，其中第一项就是“不动产权属证书”。原权属证书是申请人享有该不动产物权的证明，是依法开展不动产转移登记的前提。若不提交给登记机构，无法表明其对申请转移的不动产享有物权，登记机构也无法审核和办理相应的登记。
不动产买卖合同备案证明或者交易确认书（告知单）等无需收取。《细则》第38条第2款规定，“不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”目前只有商品房预售合同备案有法律依据。除此之外，没有任何法律规定普通的商品房销售合同需要备案。因此对于预售商品房之外的不动产（不论是土地还是房地产）买卖合同，都不应要求当事人提交类似不动产买卖合同备案证明或者交易确认书（告知单）之类的材料。
实践中，很多地方要求当事人提交这类材料，其原因在于：有的地方是为了图省事，认为此材料经有关部门备案过，可以直接登记。其实这种做法将本来应当由登记机构履行的审核职能剥离出去，既增加了当事人的负担又使登记机构面临登记错误赔偿风险；有的地方则是因为登记资料没有移交，暂时收取此类材料可以理解。但有关部门应尽快按照国家的规定，将相关资料移交不动产登记机构管理。
需要注意的是，有关部门进行交易管理主要是为了获取交易数据，因此登记机构应当在登记之后将有关数据及时共享给有关部门。
涉及不动产继承的，公证文书可不必收取。《细则》第14条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”这一规定，改变了原来房屋继承实行强制公证的做法。
实践中，早已有法院判决要求强制公证的登记机构败诉的案例，相关管理部门也逐步取消原要求强制公证的规定。如2016年7月5日，司法部正式发布通知，明确废止1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。地方也出台具体规定实行自愿公证，如北京市。
但是，实践中也有不少地方提出不动产继承不公证办理登记，审核起来难度大，风险和责任也大。上述的国办文件规定，“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。因此，建议地方采取该文件规定的做法，即探索由申请人承诺并将拟登记内容在不动产所在地和登记机构门户网站公告一段时间，经公告无异议的再办理相应的登记，这样可以在很大程度上减少登记错误风险和责任。
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