作者：蔡卫华 国土资源部不动产登记中心法律处处长
法律编辑:尹国光
按照《民法总则》第61条第1款和第2款的规定，法人的法定代表人是依照法律或者法人章程的规定代表法人从事民事活动的负责人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《民法总则》第62条规定：“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。”
在不动产登记实践中，如果公司章程或者相关法律规定对法定代表人处分不动产的权利进行了限制，在公司申请办理相应的不动产登记时，不动产登记机构是否应当进行审查？比如《公司法》第16条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”除此之外，《公司法》第121条对上市公司还进行了特别规定，要求“上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过”。
在公司申请办理不动产的抵押登记或者转移登记时，是否需要向不动产登记机构提供股东会或者股东大会的决议？不动产登记机构是否应当对公司处分不动产的行为是否符合法律或者章程进行审查？笔者曾经撰文认为登记机构不应当审查也不应当要求当事人提交公司股东会或者股东大会决议，在此结合《民法总则》的有关规定，有关理由阐述如下：
理由一：公司对外抵押或者处分不动产的行为属于公司内部行为。
按照《公司法》的规定，公司对外担保应当符合以下规定：一是依照公司章程的规定召开董事会或者股东会、股东大会；公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须召开股东会或者股东大会；上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，必须召开股东大会；二是对于担保的数额，公司章程对担保的总额及担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额；三是对于表决的要求。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，被担保的股东或者受实际控制人支配的股东，不得参加表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。上市公司在一年内担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由经出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。
《公司法》之所以就公司对外担保或者处分财产进行限制性规定，对公司权力进行限制，主要是为了防止公司管理层滥用权力侵犯股东权益，是为了更好地保护股东的利益。但是公司的上述行为属于公司的内部行为，登记机构不应当审查。
理由二：最高法院有关的司法判例也认定《公司法》第16条规定属于公司对内的程序性规定。
最高人民法院曾有案例认定，《公司法》第16条并未规定公司以外的第三人对此负有审查义务，公司对外提供担保是否经股东会或者股东大会决议，并不影响其对外签订的合同效力。从维护交易安全角度考虑，与公司交易的第三人应当不受其内部程序性规定的约束。（《周亚与青海贤成矿业股份有限公司、西宁市国新投资控股有限公司等民间借贷纠纷案》【（2014）民一终字第270号；裁判日期：2015.3.23；合议庭成员汪治平、王毓莹、赵风暴】）
理由三《民法总则》对此也有相应的规定。
《民法总则》第61条第3款明确规定：“法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”该款规定旨在保护善意相对人利益，保护交易安全。根据该款的规定，即使法定代表人超越了法人章程或者法人权力机构对其权利的限制，也不得对抗善意相对人，除非相对人明知法人的权力机构或者章程对于法定代表人的代表权范围的限制。公司对外担保或者处分财产申请不动产登记时，如果公司不主动提供公司章程或者公司权力机构对公司的法定代表人的限制性规定，登记机构是无从知晓的，因此更谈不上审查了。
理由四：不动产登记机构不应当审查公司的内部行为，也不具备审查的能力。
从前面论述可以看出，公司的章程或者相关法律对公司的法定代表人限制性的规定较多，涉及的材料繁多，审查起来程序复杂，登记机构没有能力进行相应的审查。比如按照《公司法》第16条的规定，在审查董事会或者股东会、股东大会决议时，首先得查看公司章程的相关规定，其次得审查董事会或者股东会、股东大会决议是否有效，乃至出席的人数是否符合规定以及是否亲自签字等，这些是登记机构难以审查的。
公司对外担保时，只有履行《公司法》所规定的程序，符合《公司法》所规定的要求，公司才能对外担保，才能签订担保合同。登记机构受理审查公司对外担保登记时，只需要审查其提供的身份证明材料以及主债权债务合同、抵押合同等权属证明材料即可，无须审查董事会或者股东会、股东大会决议。因为只要公司在抵押合同上签章，就视为公司同意对外担保，就视为公司履行了相应的程序，符合了《公司法》相关的规定。至于公司是否真正履行相应的程序，是否符合相关的规定，登记机构无须审查。如果公司担保行为没有履行相应的程序，不符合相关的规定，出现了问题，应由公司按照《公司法》第184条和第149条规定承担相应的责任，登记机构不承担任何责任。
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