作者：蔡卫华 国土资源部不动产登记中心法律处处长
法律编辑:尹国光
摘要：2017 年 3月15日，《民法总则》经第十二届全国人民代表大会第五次会议审议通过。《民法总则》在民法典中起统领性作用，
主要规定的内容是：基本原则和法律适用规则、民事主体、民事权利、民事法律行为和代理、民事责任和诉讼时效。
虽然不动产登记属于行政确认，属于行政行为，但是不动产登记确认的是民事权利。办理不动产登记，必须熟悉《民法总则》相关的内容。为此，作者就与《民法总则》相关的不动产登记问题进行了系列阐述，供登记实践参考。
民事主体是《民法总则》规定的重要内容。《民法总则》一共11章 206 条，但是用 3 章 95 条将近一半的条文，规定了自然人、法人和非法人组织三类民事主体。民事主体，是指根据法律规定，能够参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的当事人。虽然不动产登记属于行政确认、属于行政行为，但是申请不动产登记属于民事行为。申请人申请登记必须具有相应的民事行为能力，没有相应民事行为能力的，应当由监护人代为申请。
1.任何自然人都具有民事权利能力，都可以被登记成为不动产的权利人。
民事权利能力是指法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的能力，也就是民事主体享有权利和承担义务的资格，是作为民事主体进行民事活动的前提条件。《民法总则》第13条规定，“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。因此所有的自然人都具有民事权利能力，都可以被登记成为不动产的权利人。实践中，有的登记工作人员对以下几种情形有可能拿不准：一是被追究刑事责任的人能否登记为不动产权利人；二是不动产能否登记到未成年人名下；三是不动产能否登记到胎儿名下等。
对于问题一，没有被判处没收财产的被追究刑事责任的人可以登记为不动产权利人。没收财产之外的刑事责任主要是对被追究刑事责任者的人身自由或者政治权利的剥夺。没有被判处没收财产的被追究刑事责任的人只是不再享有相应的人身自由或者政治权利，但仍然享有相应的财产权利，因此可以登记。
对于问题二，由于未成年人具有民事权利能力，完全可以将不动产登记到其名下。只不过由于其不具有民事行为能力或者属于限制民事行为能力人，因此不能独立申请登记，需要监护人代为申请登记。
对于问题三，由于胎儿还未出生，是否为活体尚不可知，因此不宜将不动产登记到胎儿名下。《民法总则》第16条规定：“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。” 因此，胎儿涉及遗产继承、接受赠与相关的不动产登记时，应该等胎儿娩出之后再进行登记。
2.并非所有的自然人都具有民事行为能力，无民事行为能力人、限制行为能力人申请登记应当由其监护人代为申请。
民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。行为主体具有相应的民事行为能力是民事行为产生法律效力的前提。在我国，判断自然人民事行为能力的标准主要有两个，一是自然人的年龄，二是自然人的精神状态。
就年龄而言，按照《民法总则》的规定，十八周岁以上的自然人为成年人，具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为。另外十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为；不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
就精神状况而言，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
具有完全民事行为能力的人能够独立申请或者委托其他具有完全民事行为能力的人申请不动产登记。需要注意的是，按照《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第12 条第 3 款的规定，自然人处分不动产的，一般应亲自到不动产登记机构申请登记，如果委托代理人申请的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但是授权委托书经过公证的除外。
无民事行为能力人或者限制民事行为能力人申请登记的，应当由其监护人代为申请。按照《细则》第11 条第2、 3 款的规定，监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
3.个体工商户和农村承包经营户属于特殊的自然人。
个体工商户和农村承包经营户的相关内容，《民法通则》就将其规定在自然人部分，《民法总则》仍然将这两类民事主体归为自然人。因此，在进行不动产登记时，个体工商户和农村承包经营户的不动产都可以登记到自然人名下。
就个体工商户而言，由于个体工商户可以起字号，因此起字号的个体工商户可以根据其申请将不动产登记到自然人名下或者所起字号名下。如果当事人想将不动产登记结果由个体工商户变到其个人名下时，按照《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82 号）关于“个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税”的规定，形式上属于财产的转移，但是免征契税，因此登记机构参照转移登记办理为宜。
对于农村土地承包经营户，个人认为应当登记在户主名下，同时备注共有的其他家庭成员。另外，农村村民的宅基地也是以户为单位取得，因此宅基地使用权登记也应如此。
需要注意的是，按照《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规【2016】2559 号），个体工商户申请不动产登记、农村承包经营户申请承包经营权登记的，免收不动产登记费。
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