法律编辑:尹国光
摘要：《民法总则》一共11章，其中第7章专门对代理作出了规定。民事主体一般可以通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系来实施民事法律行为，但是有的民事主体由于时间、精力所限，很多事情难以本人亲自进行，还有的民事主体受本身知识、经验的限制，从事民事活动存在困难，因此，《民法总则》规定民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。但是依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。如结婚、离婚等带有人身性质的民事法律行为一般不得代理。
《民法总则》将代理分为委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，而法定代理人依照法律的规定行使代理权。法定代理人的代理权来自于法律的直接规定，无须被代理人的授权，因此也只有在符合法律规定条件的情况下才能取消法定代理人的代理权。法定代理人的类型主要有监护人、失踪人的财产代管人、清算组等。
不动产登记一般需要当事人亲自到不动产登记机构办公场所申请。但是有的当事人因为各种原因不能亲自前往办理登记，由于申请登记主要是涉及财产的民事行为，不属于带有人身性质的民事法律行为，因此应当允许他人代为办理。对此，不动产登记的相关法规规章有进行规定。如《不动产登记暂行条例》虽然没有直接规定代理，但是其第15条、第16条规定了“代理人”，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）则是直接用两个条文分别对法定代理和委托代理作出了规定。
其中，《细则》第11条主要是对法定代理作出了规定。申请不动产登记需要具备相应的民事行为能力，由于申请不动产登记超出了无民事行为能力人、限制民事行为能力人的民事行为能力范围，因此需要由其监护人代为申请。监护人代为申请时，除了要提交相关的身份证明材料之外，父母之外的监护人还需要提供具有监护关系的证明材料。
《细则》第12条主要是对委托代理进行了规定。委托代理申请登记时，除了提供代理人、被代理人的身份证明材料之外，还需要提供授权委托书。针对实践中授权委托书造假较多的现象，为了防止登记错误，《细则》对自然人以及境外申请人处分不动产的登记申请委托有特别规定。其运用与完善主要包括以下两方面：
1、关于境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，按照《细则》第12条第4款的规定，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
该款中的“国家有关规定”主要指的是《民事诉讼法》第240条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第525条、第526条的规定。其中，《民事诉讼法》第240条规定：“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。” 《民诉法解释》第525条规定：“外国人、外国企业或者组织的代表人在人民法院法官的见证下签署授权委托书，委托代理人进行民事诉讼的，人民法院应予认可。”第526条规定：“外国人、外国企业或者组织的代表人在中华人民共和国境内签署授权委托书，委托代理人进行民事诉讼，经中华人民共和国公证机构公证的，人民法院应予认可。” 登记机构在办理登记时，可以参照上述规定对登记申请授权委托书进行审查。
除此之外，与不动产登记申请密切相关的还有《民诉法解释》第523条的规定，“外国人参加诉讼，应当向人民法院提交护照等用以证明自己身份的证件。外国企业或者组织参加诉讼，向人民法院提交的身份证明文件，应当经所在国公证机关公证，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。代表外国企业或者组织参加诉讼的人，应当向人民法院提交其有权作为代表人参加诉讼的证明，该证明应当经所在国公证机关公证，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续……”登记机构在审查外国人、企业或者组织及其代理人的身份证明材料时应当予以参照。
2、自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，按照《细则》第12条第3款的规定，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
该款规定的主要目的是为了防止授权委托书造假，便于登记机构审查当事人的身份证明材料，提高登记结果的准确性。但要求授权委托书由自然人与代理人共同到登记机构现场签订或者公证，不仅增加了自然人的负担，而且在实际操作中会遇到困难，笔者认为应当进行修改完善。
1. 该款操作性不强。自然人处分不动产的行为不仅包括转让、赠与不动产的行为，而且还应包括设立抵押权、地役权等行为。自然人抵押不动产申请登记的，是否应当适用该款规定？在实践中，自然人通过按揭贷款购买不动产委托办理抵押登记的，授权委托书由双方共同到登记机构现场签订或者公证的情形基本上没有。
2. 当事人委托专业机构的，不应当适用该款规定。如果自然人委托的是专业机构如房地产经纪机构、土地登记代理机构、律师事务所等，不应当要求两者到登记机构现场签订授权委托书或者公证。因为这些专业机构的重要职责就是代为办理登记。
3. 从便民的角度，不应要求当事人必须到场或者公证。如果代理人申请登记持有委托人的身份证明材料和权利证书的原件证书真实的话，授权委托书造假的可能性就很小了。另外，授权委托书的真假可以通过与以前存留的权利人签字核对、与以前存留的权利人的联系方式进行联系确认等方式判断，不必非要当事人到场或者公证。
综上，为了便民，提高登记效率，笔者建议删除《细则》第12条第3款的规定，或者缩小其适用范围，可将其修改为：“自然人处分不动产，委托自然人代理申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证或者有其他证明材料证明确属真实的除外。”
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